Realkreditberegner: beregn ydelsen på dit boliglån

Bidraget beregnes lagvist efter belåningsgraden. Lånet deles op i belåningsintervaller — for eksempel 0–40, 40–60 og 60–80 procent af boligværdien — og den del af gælden, der ligger i hvert interval, betaler netop det intervals sats. Lagene lægges sammen til én fast, blendet bidragssats, der fastsættes ved optagelsen og herefter beregnes af restgælden. Jo højere belåningsgrad, desto højere sats, fordi en større del af lånet ligger i de dyrere øverste intervaller. Satserne hentes fra det valgte instituts aktuelle bidragssatser.

Den blendede bidragssats låses ved optagelsen og trappes ikke automatisk ned, selvom restgælden med tiden falder ned i et billigere belåningsinterval. Kronebeløbet falder, fordi satsen ganges med en mindre restgæld, men selve satsen er den samme. Vil du ned i et lavere interval, kræver det som regel en omlægning af lånet. I en eventuel afdragsfri periode lægges der desuden et tillæg oven i satsen.

Prøv omlægningsberegneren

Et realkreditlån finansieres ved at sælge obligationer til en kurs, altså en pris pr. 100 kroner nominel gæld. For at få dit ønskede provenu udbetalt skal der udstedes obligationer for en hovedstol svarende til provenuet divideret med kursen delt med 100. Er kursen under 100, skylder du mere, end du får udbetalt, og forskellen er kurstabet. Instituttet trækker først en lille kursskæring fra markedskursen (typisk 0,2 kurspoint), så beregningen bruger den effektive kurs. Både rente, afdrag og bidrag beregnes af hovedstolen — ikke af det udbetalte provenu.

Beregneren bruger aktuelle obligationskurser fra realkreditinstitutterne, som opdateres dagligt. For et fastforrentet lån vises renten på den 30-årige obligation, der handler tættest på kurs 100 — altså den serie, du reelt ville blive finansieret i. For et flexlån (F-kort) bruges den aktuelle tilpasningsrente. Flexrenten holdes konstant i hele beregningen som en forudsætning, ikke en forudsigelse, for i virkeligheden tilpasses den ved hver rentetilpasning.

ÅOP (årlige omkostninger i procent) er den effektive rente, der får det udbetalte provenu til at svare præcis til nutidsværdien af alle fremtidige ydelser. Den findes ved at løse for den interne rente på lånets betalingsrække, hvor kurstab, renter, bidrag og eventuelle stiftelsesomkostninger alle indgår. Derfor kan to lån med samme pålydende rente have forskellig ÅOP, og tallet gør det muligt at sammenligne lån på tværs af institutter.

Renter og bidrag er fradragsberettigede, mens afdrag ikke er. Beregneren trækker skatteværdien af fradraget for rente + bidrag fra bruttoydelsen for at vise ydelsen efter skat. Som standard bruges en skatteværdi på cirka 33,6 procent, som svarer til rentefradraget for renteudgifter under 50.000 kroner pr. person i 2026. Over den grænse er fradragsværdien lavere, cirka 25,6 procent.